最近关于房产的ZC信息量真的不少，也带动一大堆地产股创新高，可更多是亏损股带头冲锋，是投机的浮躁，很多大盘股其实还好，甚至还没得去年三支箭ZC带动那么猛。

那么这一波热情能持续到何时？不可预判。

【资料图】

先回顾一下最新的信息面，下面这张图说的比较全面，7月可谓密集发布。

不过就目前的系列动作来说，很多明确的ZC并未颁布，但是有很多预期是好的，接下来应该会逐步明朗。

但是有几个点是比较明确的，接下来谈一下自己的简单看法，仅供参考：

01

房产仍是支柱，稳住房产才能稳住消费

今天FGW重磅，发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，对于汽车、房地产、餐饮、文旅等方面提出了二十条恢复和扩大消费措施。

目前国际环境复杂，各种脱钩，外贸乏力，欧美的储蓄快见底了，外需疲弱， 外循环 接下来动能不足是大概率事件，需要启动内循环， 扩大内需，更好发挥消费拉动经济增长的基础性作用。

扩大内需的维度是多方面的，但是不可否认的是，上半年我们的CPI增速确实恼火，内需消费的动能是不太足的。按大家的常理是，房地产不行了，大家都会把钱拿去搞消费，可真实结果却残酷的相反，我们居民财富的70%在房产，试问当你的资产缩水后，你还有心情去吃喝玩乐消费吗？房产关联的上下游产业太多，地方ZF的土地CZ也会关联， 一鲸落，万物没 ，整个陷入负反馈。

房子也是大宗消费品，恢复和扩大消费也离不开它，所以提出要继续做好保交楼、保民生、保稳定工作，适时调整优化房地产ZC，因城施政用好ZC工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

所以接下来ZC肯定会有，才能促内需，拉消费。

02

历史转折点，我国房地产市场供求关系发生重大变化

7月24日ZZJ会议关于房地产最最关键的一句话是， 要适应我国房地产世行供求关系发生重大变化的新形势 。

过去很多年，我们对于房地产经历很多轮调控，但依然无法阻挡总体房价都在上涨，阶段性猛涨，那是因为总体 供小于求 ，过去城镇化率有大幅提升空间，人均住房面积有提升空间，但当这些指标都阶段性达到饱和，说白了，房子不再是稀缺品，某种程度过剩，未来更多的空间在于真正的刚性需求和改善性住房需求。

所以未来一是，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。

主要矛盾从过去的房子不够，房子短缺，进入到需求“好房子”阶段。 未来“好房子”才有价值，更多老破小会无限归零。

二是，房价不会大涨，投资性需求肯定极少，但房产仍然是老百姓财富配置的主要工具，只是 未来房产投资会更走向专业化方向 ，瞎投将损失惨重。

三是，过去我们更多是防止房地产过热的一些调控手段，未来因为供求关系已经发生变化，我们更多的不是关心过热，而是担忧过冷，所以接下来以前限购、限售、限贷、限价等调控ZC大概率会逐步推出历史舞台。

03

认房不认贷，城中村改造，存量利率下调，大招还有很多

7月27日，住房城乡建设部长倪虹指出， 要继续巩固房地产企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等ZC措施。

工具箱还有很多ZC可以用，只是因城施政，接下来我们要饱含期待。

上周的文章有讲特大、超大城市城中村改造计划，现在如果这些城市寄出认房不认贷大招，大幅降低改善性需求置业门槛，还是能拉升不少需求。

另外如果存量利率下调，个人觉得也不是不可能，100万的贷款，高点利率5.8-6.2的，一个月月供能省1000多，这些钱拿来拉消费，动力强劲。

综上， 房地产转折点已经来到，大的是供求关系的转折点，小的ZC转折点也会来到，情绪的转折点也会来到，不需过度悲观，应充满信心。但房产投资未来专业事还是要交给专业人来做，不要盲目。

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